Piața apartamentelor din municipiul Chișinău a înregistrat în trimestrul III al anului 2026 o înviorare vizibilă, fiind consemnate aproximativ 10.000 de tranzacții cu apartamente, un nivel atins pentru a treia oară în istoria pieței imobiliare din capitală. Totuși, această creștere trebuie interpretată cu atenție, deoarece aproape 40% dintre tranzacțiile înregistrate sunt cu așa-numitele „bunuri viitoare”, adică apartamente procurate încă în etapa de construcție, uneori chiar de la fundație.
Această particularitate schimbă semnificativ modul în care trebuie să înțelegem evoluția pieței imobiliare din Chișinău.
Pentru a treia oară în istorie, peste 10.000 de tranzacții într-un trimestru
Dacă analizăm evoluția tranzacțiilor cu apartamente din municipiul Chișinău, observăm că în întreaga perioadă pentru care avem date statistice doar de trei ori a fost atins pragul de 10.000 de tranzacții într-un singur trimestru.
Primele două cazuri au fost înregistrate în anul 2019, când în trimestrul III au fost efectuate aproximativ 10.900 de tranzacții, iar în trimestrul IV alte 10.400. De altfel, 2019 rămâne anul record al pieței apartamentelor din municipiul Chișinău, cu aproximativ 38.500 de tranzacții. Activitatea intensă s-a reflectat și în indicatorul anualizat, care în trimestrul I din 2020 a atins 38.900 de tranzacții, calculat pentru ultimele patru trimestre.
După mai mulți ani în care piața a trecut printr-o perioadă de reducere a activității, în trimestrul III din 2026 revenim la pragul de 10.000 de tranzacții. Este un rezultat important, însă există o diferență esențială față de anul 2019, care trebuie explicată.
Începând cu 2026, statistica evidențiază separat tranzacțiile comerciale cu bunuri viitoare, categorie care anterior nu era reflectată distinct în datele utilizate pentru analiza pieței apartamentelor. Prin urmare, comparația directă dintre numărul total de tranzacții din 2026 și cel din anii precedenți necesită anumite precizări.
Aproape 40% dintre tranzacții sunt cu apartamente care încă nu există
Ce înseamnă, de fapt, tranzacțiile cu bunuri viitoare?
În municipiul Chișinău există de mai mulți ani o categorie importantă de investitori care procură apartamente în faza incipientă a construcției, uneori chiar atunci când blocul este abia la etapa de fundație. Apartamentul nu este încă finalizat, dar investitorul achită sau se angajează să achite prețul acestuia, urmărind ca ulterior să obțină un câștig din creșterea valorii proprietății.
Acești investitori au un rol important în funcționarea pieței imobiliare, deoarece asigură o parte din finanțarea construcțiilor noi și susțin activitatea dezvoltatorilor imobiliari. Ei nu sunt neapărat cumpărătorii finali ai apartamentelor, dar reprezintă o componentă semnificativă a cererii.
Din acest motiv, ignorarea tranzacțiilor cu bunuri viitoare ar însemna să nu observăm o parte importantă a pieței imobiliare.
Datele pentru trimestrul III din 2026 arată următoarea structură a celor aproximativ 10.000 de înregistrări:
Prin urmare, putem spune că piața imobiliară din Chișinău are în prezent o structură aproximativă de 40% tranzacții cu bunuri viitoare, aproape 40% contracte obișnuite de vânzare-cumpărare și circa 20% înregistrări ipotecare, la care se adaugă o pondere redusă a înregistrărilor primare.
Este important să precizăm că acestea sunt categorii de înregistrări cadastrale, nu neapărat categorii reciproc exclusive de cumpărători. O ipotecă poate însoți o achiziție imobiliară, astfel încât numărul înregistrărilor nu trebuie confundat automat cu numărul apartamentelor distincte vândute.
Piața tradițională a apartamentelor rămâne sub nivelul anului trecut
Dacă analizăm doar tranzacțiile tradiționale cu apartamente, fără bunurile viitoare, observăm că piața nu a revenit încă la nivelul anului precedent.
Potrivit calculelor prezentate, valoarea anualizată a tranzacțiilor tradiționale în 2026 este de aproximativ 20.327 de apartamente, comparativ cu 22.600 în anul 2025. Aceasta reprezintă o reducere de aproximativ 10%.
Totuși, situația este ceva mai bună decât în 2023, când piața a înregistrat minimul ultimilor ani, de aproximativ 19.800 de tranzacții.
Ceea ce schimbă imaginea generală este includerea bunurilor viitoare. Numai în primele nouă luni ale anului 2026 au fost înregistrate 9.514 tranzacții cu bunuri viitoare, iar indicatorul agregat prezentat în grafic ajunge la aproximativ 29.800 de tranzacții.
Astfel, creșterea spectaculoasă pe care o observăm în statistica totală este determinată în mare măsură de includerea unei categorii importante de tranzacții care anterior nu era evidențiată separat.
Cu alte cuvinte, avem o înviorare vizibilă a activității înregistrate pe piața imobiliară, dar nu putem afirma că vânzările tradiționale de apartamente au revenit la nivelurile record din trecut.
De la șase ani de creștere la declinul pieței imobiliare
Pentru a înțelege mai bine situația actuală, trebuie să privim evoluția pieței apartamentelor din municipiul Chișinău într-o perspectivă mai lungă.
În perioada 2016–2021, timp de șase ani consecutivi, numărul tranzacțiilor cu apartamente a depășit 30.000 anual. Piața a înregistrat o activitate intensă, culminând cu recordul din 2019, când au fost tranzacționate aproximativ 38.500 de apartamente.
După 2021 a urmat o reducere puternică a activității. În 2022, numărul tranzacțiilor a coborât la 25.000, iar în 2023 a ajuns la numai 19.800, aproape de două ori mai puțin decât în anul record 2019.
În următorii doi ani piața a intrat într-o perioadă de relativă stabilizare, cu 23.700 de tranzacții în 2024 și 22.600 în 2025.
Anul 2026 aduce o schimbare importantă în statistica pieței, prin evidențierea distinctă a tranzacțiilor cu bunuri viitoare. Acestea contribuie semnificativ la numărul total de înregistrări și ne permit să observăm mai bine dimensiunea activității investiționale în sectorul construcțiilor rezidențiale.
Ce ne arată, de fapt, cifrele din 2026?
Din punctul meu de vedere, principala concluzie este că piața imobiliară din municipiul Chișinău este mult mai complexă decât arată simpla statistică a apartamentelor vândute.
Avem, pe de o parte, piața tradițională, formată din apartamente existente, care sunt vândute și cumpărate, iar pe de altă parte avem o piață investițională importantă, în care apartamentele sunt procurate înainte de finalizarea construcției.
Această a doua componentă are o pondere foarte mare și influențează atât finanțarea construcțiilor noi, cât și evoluția generală a pieței imobiliare.
În același timp, trebuie să fim atenți atunci când comparăm cifrele din 2026 cu cele din anii precedenți. O parte importantă a creșterii statistice rezultă din faptul că acum observăm și contabilizăm separat tranzacțiile cu bunuri viitoare, care anterior rămâneau într-un anumit con de umbră.
De aceea, nu trebuie să confundăm creșterea numărului total de înregistrări cu o creștere echivalentă a vânzărilor tradiționale de apartamente.
Urmează o analiză mai amplă a pieței imobiliare
În următoarele săptămâni intenționez să revin cu o analiză mai amplă privind evoluția pieței imobiliare din Republica Moldova, în care voi examina nu doar situația din municipiul Chișinău, dar și ceea ce se întâmplă în alte orașe ale țării.
Vom analiza numărul total de tranzacții, rolul bunurilor viitoare, ponderea acestora în activitatea imobiliară și modul în care se schimbă piața apartamentelor.
Surse: Instituția Publică Cadastrul Bunurilor Imobile, „Informația cu privire la înregistrările bunurilor imobile”, rapoarte statistice trimestriale; calculele autorului. Începând cu 2026, tranzacțiile cu bunuri viitoare sunt evidențiate separat. Indicatorii anualizați reprezintă tranzacțiile din ultimele patru trimestre.
