Numărul tranzacțiilor de vânzare cumpărare a apartamentelor în 2020 a constituit 28,2 mii apartamente cu 1,7% sau 475 tranzacții mai puține decât în 2019. Este prima scădere după 7 ani de creștere, însă tranzacțiile rămân a fi aproape de două ori mai multe decât media obișnuită din perioada dinaintea lui 2019.
Scăderea numărului de tranzacții s-a produs datorită reducerii pieței din afara mun. Chișinău. Astfel tranzacțiile de vânzare cumpărare a apartamentelor în mun. Chișinău au crescut și-n 2020 atingând maxima istorică de 22.477 apartamente. În restul Republicii numărul tranzacțiilor s-au redus cu 11,8% sau 765 apartamente record absolut de scădere din ultimii cel puțin 15 ani. De fapt piața imobiliară în domeniul apartamentelor se concentrează tot mai mult în mun. Chișinău, unde anul trecut au avut loc 80% din toate tranzacțiile. Această concentrație a pieței imobiliare în mun. Chișinău a început acum 7-10 ani în urmă și în prezent a atins maxima istorică, în condițiile când tradițional în Chișinău erau efectuate în jur de 60% din toate tranzacțiile.
În 2020 aproape 75% din procurările de apartamente au fost realizate din surse proprii, iar procurările prin ipotecă după o creștere record în 2019 au înregistrat o scădere puternică în 2020. Astfel în 2020 au fost procurate prin ipotecă 7,5 mii apartamente, cea ce este cu 23,2% sau 2.277 apartamente mai puțin decât în 2019.
Cu toate că procurările prin ipotecă au cunoscut o scădere considerabilă în 2020, totuși creditele ipotecare continuă să fie un instrument important pe piața imobiliară, iar volumul creditelor oferite de băncile comerciale în 2020 a ajuns la 7,7 miliarde lei (datele sunt pentru luna noiembrie suma finală se poate apropia de 8 miliarde lei). În ultimii 3 ani portofoliul de credite imobiliare din sistemul bancar au crescut de 3 ori de la 2,6 miliarde în 2017 la peste 7,7 miliarde în 2020. Este cea mai rapidă creștere din istoria Moldovei iar creditele imobiliare au fost factorul de bază al creșterii portofoliului de credite din sistemul bancar în 2020 un an de criză și înrăutățire a indicatorilor economici, dar nu și-n domeniul creditării.
Toto odată în ultimii 10 ani se înregistrează o tendință de micșorare a suprafeței apartamentelor noi date în exploatare. Astfel în anul curent suprafața medie a unui apartament nou dat în exploatare a scăzut până la 66,7 m2, sau de 2 ori mai mic decât în 2003. Acest fenomen are cel puțin două explicații, una socială și alta economică.
Aspectul social este dictat de schimbarea comportamentului social al tinerilor, care este caracterizat de patru fenomene majore: tinerii în prezent se căsătoresc cu 5 ani mai târziu decât acum 15-20 ani, după căsătorie nu se grăbesc să aibă copii sau au un singur copil, tinerii chiar și cei necăsătoriți preferă să locuiască separat de părinți, tinerii din localitățile din țară tind să vină și să locuiască în mun. Chișinău. Prezența tinerilor pe piața imobiliară a crescut puternic cererea la apartamente cu suprafață mică, cea ce a impus companiile imobiliare să micșoreze suprafața apartamentelor construite.
Aspectul economic al fenomenului este determinat de structura cumpărătorilor. Acum 15-25 ani piața apartamentelor noi era o piață mică și cumpărătorii de bază erau oamenii cu venituri ridicate, oameni de afaceri, care preferau apartamente mari. În prezent datorită creșterii accesibilității apartamentelor, dar și oportunității de a lua un credit ipotecar, numărul celor care pot să-și permită procurarea unui apartament s-a lărgit, însă ei sunt cu venituri modeste și din acest motiv nu-și pot permite apartamente cu suprafețe mari, dar preferă apartamente mai mici, în zone mai ieftene ale municipiului Chișinău.
În prezent accesibilitatea unui apartament nou finisat în mun. Chișinău a crescut de 3,7 ori față de acum 15 ani. În 2005 pentru procurarea unui apartament nou finisat de 70m2 în mun. Chișinău era nevoie de 43,3 salarii medii anuale. În 2020 pentru același apartament au fost necesare 11,8 salarii medii anuale, cea ce se apropie de prețul unui apartament din perioada sovietică, când ele costau 9,2-9,8 salarii anuale. De notat că în perioada sovietică aproximativ 40% din apartamentele construite erau procurate de cetățeni, restul erau primite pe gratis de către angajații diferitor întreprinderi și instituții.
În ultimii 10 ani piața imobiliară în Republica Moldova a cunoscut un avânt considerabil, numărul de apartamente construite s-a dublat față de perioada precedentă și s-a ridicat la 55,6 mii apartamente dintre care 53 mii în dreapta Nistrului și 2,6 mii în stânga Nistrului, dar rămâne a fi de 3 ori mai mică decât recordul absolut din perioada 1981/90 când în Moldova au fost construite 173 mii apartamente.
Veaceslav Ioniță 
[…] Autor: Veaceslav Ioniță […]
ApreciazăApreciază
Domnule Ionita, analizati va rog piata 999 si preturile de acolo. O sa va uimiti cât de diferită este situația acolo. O sa vedeti cresteri de pret de cel putin 20-25% doar în perioada 2019-2020 si asta doar datorita agentiilor imobiliare.
Sunt vizitatoare fidela a compartimentului imobiliare de pe portalul respectiv de vreo 5-6 ani, nu sunt agent si n-am fost. Dar vreau sa impartasesc despre schimbările pe care le-am observat începând cu a doua jumatate a lui 2019, cand am observat cresteri considerabile de pret la apartamentele in blocuri noi. Si nu, nu erau cresteri cu doar 4-5%, ci chiar peste 15-25% procente.
De ce nimeni nu vorbeste de mafia imobiliara si filialele capușă a gigantului imobiliar din Moldova, pe care toti il stim. Ce face Uniunea Agentiilor Imobiliare la intrevederile regulate, oare vorbesc de concurenta cinstita, sau totusi isi pun la cale strategiile de pret. Vad fara numar de cazuri cand imobile care nu se vand cu ani de zile, in loc sa scada in pret, ele cresc constant in rand cu toate ofertele ce apar in vanzare. E vadita mentinerea artificiala a preturilor de catre agentii. Si dece spun de catre agentii, pentru ca practic tot 999, sau aceleasi fb este inundat de catre anunturile agentiilor si mai putin a persoanelor fizice. Proprietarii individuali care nu apeleaza la agentii, se conformeaza doar, pentru ca 999 intotdeauna a fost un reper atunci cand plasezi spre vanzare un imobil.
Am exemple nenumarate de cazuri cand apartamentele vandute la preturi econom de catre companiile de constructii, ce corespund realitatii – adica au fost construite pentru categoria de pret respectiva, ulterior de către agentii sunt plasate ca imobile premium, lux la „patrat” doar ca sa argumenteze pretul umflat de la 500e m2 la 700-800e m2. Si asta se intampla din pacate de 1 an si jumatate maxim, dupa ce agentiile si-au crescut considerabila vanzarile si au acaparat cred peste 70-80% din piata imobilelor.
Alt aspect.Cu ce drept agentii imobiliari evalueaza apartamentele? Cu ce drept participa ele pe nivelul de procurare directa de la companiile de constructii si revanzare ulterioara la preturile stabilite pe bunul plac. Modeleaza piata spre bunul plac, iar despre asta nimeni nu vorbeste.
De ce nu avem agenti imobiliari care să ofere servicii doar in folosul cumnpărătorilor, sa caute oferte, să negocieze in folosul cumpărătorului, sa faca competitie agenților care doar vand, așa cum se procedeaza in afara. Cum poate agentul care vinde, sa fie obiectiv față de cumpărător și să nu fie tentat să obțină prețul ce cel mai mare, mai ales în contextul în care practic nu mai ai ce alege, decât din ofertele agentiilor care parca sunt copy paste, aceleași prețuri și tendințe peste tot.
Din pacate intermedierea agentiilor nu a adus nimic bun, decat doar scumpiri enorme.
Va rog mult sa analizati aceste aspecte. Sunteti vocea pe care o vor auzi multi, iar asta va conta.
ApreciazăApreciază